そういった方はご自宅をシェアハウスとして利用してみてはいかがでしょう。弊社が名古屋市の中川区で始めたシェアハウス（シェアハウス荒子）を例に、お勧めするポイントを５つ挙げていきたいと思います。

１．閑静な立地がアピールポイントに

賃貸経営成功の秘訣はまず立地。駅から徒歩何分か、都心へのアクセスは容易か、そういったことが物件の価値に大きく影響します。とは言え、多くの方はご自宅を閑静な住宅街に構えているでしょう。シェアハウス荒子もそんな閑静な場所にあります。

でもこういった場所には、都心では味わえないゆとりある時間が流れています。僕はこういった立地だからこそ、と言える大きな庭を物件の最大の魅力として打ち出しました。ここで出会った仲間たちと土をいじるという体験、それこそがシェアハウス荒子が入居者様たちに提供できるものです。

２．家財道具はそのままでもOK

通常、人に貸す場合は自分の生活感を極力消さなくてはいけません。しかし家財道具を全て出す、というのは大変な場合もあります。

シェアハウス荒子の場合も、家電からキッチングッズまで、ほぼ全てのものが残されていました。しかしシェアハウスはそもそも他人の生活感を受け入れる、というスタンス。使える家財道具は残しておけば入居者様全員が喜んでくれます。

３．リフォームが最低限でOK

同じ理由でリフォームも最低限で済みます。シェアハウス荒子の場合はゴミや不要物だけ処分して、あとは家庭用の掃除用品で掃除しただけです。でも抵抗を感じるという声は今のところ聞いていません。

４．業者に任せっきりにもできる

賃貸経営にはリスクと手間がつきもの。空室・設備の故障・入居者のトラブル、リスクはきりがないし、その度に多大な労力やお金を払って対処していかなくてはいけません。それが自宅を貸し出す上での一番の障壁でしょう。

手前味噌ですが、弊社ではシェアハウスとしての運用ならオーナー様はいっさい手をかけず、毎月決まった額で借り上げる、というスキームを用意しています。修繕費用等も全てこちらが負担する、というプランもあります。中古の一軒家を家賃保証で借り上げる、というサービスは他では聞いたことがありませんが、不動産業界中が注目しているシェアハウスなら、今後オーナー様に対して様々なメリットを打ち出す業者が出てくるでしょう。

５．シェアハウスから紡ぎだされる物語

シェアハウスの最大の魅力は、その場で生まれる出会いと、そこから紡ぎ出される物語です。プライバシーが重視される通常の賃貸住宅では、めぞん一刻の管理人さんと入居者さんとの心温まる触れ合いは生まれづらくなっています。しかし、触れ合いを求める人が集まるシェアハウスでは、オーナー様が望めば積極的に入居者様たちとコミュニケーションをとることがその物件のキャラクターをかたちづくっていきます。

以上、シェアハウスでの運用をお勧めする理由を５つのポイントにまとめて紹介しました。もっと詳しい話を聞きたい、という方がいらっしゃったら ishikawa@ishikawa-estate.jp までメールしてください。

一つの物件を何人かの入居者さんで共同で使う、というスタイル。特に２０〜３０代の方に人気があります。

人気の理由は大きく分けて二つ。

・お得（光熱費の基本使用料など）

・出会い

特に新しい人との出会いから得られる刺激に魅力を感じている方が多いようです。

そんな中、弊社もシェアハウスの運用を始めました。

名古屋市中川区荒子にあるこの一軒家。あおなみ線荒子駅から徒歩５分、東山線高畑駅から徒歩１０分です。名古屋駅まで１５分ほどの立地で庭付きの場所に住めるのはシェアハウスならではです。

現在３名の方が４月頭より入居されています。

広い庭を畑にして利用されています。畑を通して生まれる入居者様同士の、更には近所の方々との触れあいを期待しています。

追記

この物件にはあと２部屋空きがあります。そのうちの一部屋は１０畳以上ありますので、２〜３名で利用することも可能です。興味がある方は ishikawa@ishikawa-estate.co.jp まで。

asahi.com より

　不動産仲介の三鬼商事は、東京都心のオフィスビルの空室率が、１２月末は前月末から０．１１ポイント上昇し、８．０９％になったと発表した。８％を超え るのは５年１０カ月ぶり。企業が経費削減でオフィスを縮小する動きが続いていて、テナント誘致競争が激しくなっているという。

　千代田、中央、港、新宿、渋谷の５区の集計。空室率は渋谷区の９．８４％が最も高く、港、新宿区も９％を超えた。３．３平方メートルあたりの平均賃料は１万８９７８円で前年同月比１４．４６％下がった。

（中略）

　三鬼商事は、昨年１２月末の名古屋市中心部のオフィスビルの平均空室率が前月末より０．２４ポイント上昇し、１２．５８％になったと発表した。景 気低迷でオフィス需要が低迷。空室率は４カ月連続で上昇し、単月では過去最高。東京の８．０９％、大阪の１０．３４％よりも高い。

燦々たる状況です。記事では名古屋での平均賃料の下落率は記載されていませんが、東京と同じく前年比１５％減ほどでしょう。もし前年の家賃相場で満室稼働を想定した収支計画を立てていた場合、見込みと２５％のずれが生じることになります。空室率を８％と想定していた場合でも、見込みと２０％のずれです。リーマンショック以前の名古屋はプチバブル状態だったことを思えば、見込みのずれは相当大きいのではないでしょうか。３年前に計画がスタートして１年前に竣工したオフィスビルあたりが一番難しい状況に追い込まれているのでは、と思います。

オフィス貸し中心の経営をされている方には非常に厳しい状況ですね。一般に住居賃貸に比べて事業・商業向け賃貸はハイリスク・ハイリターンになると言われています。この不況の波でリスク分散の重要性を改めて実感させられました。

地中海風のデザインでゆとりを演出

まず目を引くのがデザイン。まるで地中海のリゾートヴィラに来たようなイメージです。

外構にとても気をつかっているのが、ゆとりを感じさせます。デザインも若い人から中高年まで受け入れられますね。実際、もう入居者さんは決まっているそうですが、退職後の夫婦の方も入られているそうです。

３０年先を見たメンテナンス重視の規格

賃貸マンションは完成してからが大事。特に借入を返済し終わる３０年先にどれほど価値が残っているかが重要です。新しい内はいいけど、すぐに朽ちて建て替えでは得するのは建設やさんだけ。

フローリングは傷のつきにくい高圧縮のもの、クロスはINKコーポレーションの洗えるクロスを標準採用。導入コストは高くなりますが、メンテナンスではっきりと差が出ます。床下が１ｍあるのも特徴。広い床下収納は隠れ家にもなりますが、床下配管の整備にも威力を発揮します。セルロースファイバーという少し変わった断熱材は断熱はもちろん、調湿・防音・防火の効果にも優れているし、紙とホウ酸が主成分なため、有毒物質も含んでいません。ここまでこだわっているとは、さすが、という印象です。

周りの物件との差が出る細かな仕掛け

更に更に細かい仕掛けで満載です。

天井高が高くとってあり、収納にもなる階段を上っていくと、男の隠れ家にぴったり、広いロフトスペース。広いウッドデッキも魅力的です。

これだけ揃えてコストは抑えめ。すごい！

ここまで読んで、「これってモデルハウスの高級仕様でしょ？」と思われた方もいると思います。通常の収益物件なんです。さぞかしコストも高いと思いきや、８０平米で戸あたり１２００万円ほど、諸経費込みとのこと。大手ハウスメーカーよりも２割ほど安い印象です。

あとスタッフが若いせいか、発想が若くてさわやかですね。なんだか聞いてるこっちも元気になります。

ネイブレインさんから広告料でももらっているのか？（もちろんもらってません）というぐらいべた褒めになってしまいましたが、内覧会に行った限りでは非常に好印象です。また、詳しく話を聞きに行ってみたいな、と思っています。

　ニッケンハードウェアという業者さんがHP上で買い換えのシミュレーションをできるようにしています。こちらのページ。早速試してみました。

意外と大変な基本情報入力

まず基本情報を入力します。電話番号やメールアドレスなどを入力する必要はないので、後でセールスをかけられることもなさそうです。

意外とあらかじめ調べておかなくちゃいけないことが多いですね。とりあえず適当に入力しました。

こちらもまた難しい。この用途ならこの商品、という風にガイドがあるといいのですが。

なにはともあれフォームを埋めて、シミュレーションスタート。

シミュレーションの結果は？果たしていくら節約できるの？

シミュレーションボタンを押すと、即座にシミュレーション完了。

まずはこんな表が登場。

そうか、９８３時間使えばLEDがお得なんだな。１日１０時間として約３ヶ月か。

こんな詳細情報が更に更に続いています。

無料で即座に計算できて、この精度は魅力的

　今回は基本情報をかなり適当に設定したので、シミュレーションの数値は何の参考にもなりません。しかし、これだけ詳しい情報が一瞬でしかも無料で得られるのは、十分に魅力的です。

利用する前に、

・共用部の電灯の種類、ワット数、個数、使用時間

・買い換える照明の候補

をきちんと調べていれば、ほぼ完璧なデータが得られますので、是非利用してみてください。

全国賃貸住宅新聞 2009.9.14号 ２頁より

タカラスタンダード（大阪府大阪市）は、デザイン性の高いシステムバス用の壁パネル「ホーローアートパネル」を発売している。パネルには３種類の絵画アートが描かれている。（中略）

「ホーローアートパネル」は、壁パネルに柄を焼き付けるというホーロー独自の製法で作られる。強い日差しや熱にさらされても色あせやはがれがなく長く美しさを保つ特性を持つ。（中略）

マグネットが使えるのも魅力のひとつ。タオルハンガーや風呂フタのフックとして、入居者が好きな場所にマグネットをつけ、利用することができるという。

　優雅なひとときが過ごせそうです。HPを見ると参考価格は１坪タイプで６０万円強となっています。賃貸住宅の場合はほとんどがユニットバス（浴槽から浴室まで一体の商品）を採用しているでしょうから新築では登場機会がないかもしれませんが、リフォームの時には考えてみてもいいかもしれません。

大盛況の内覧会は注目度の表れ

　まず目につくのは内覧会の盛況ぶり。担当の方の話によれば来ているのは全員オーナーさん。オーナーからの注目度は相当に高いようです。

　バリエーションは基本的に広さで決まっていて、中の間取り等を変更することは一切できない完全規格型。その分コストを抑える、というのが戸建て賃貸住宅の基本。今回見せてもらったのは、「コダテックス１」というタイプのもの。３０坪、間口６ｍで建設可能で、１戸あたりの床面積は69.5平米の３LDKです。

　ファミリータイプだから３LDKにこだわったんでしょうが、４帖の和室はちょっと狭いかな。そう考えると、より広い「コダテックス２」だとゆったりしていそうです。

安かろう悪かろう、とは思わせない設備

　一昔前の安アパートのイメージは、小さくて安っぽい設備。特にお風呂や台所なんかは小さくて使いづらい。しかし、今はサイズ的にはしっかりしたものでも値段が落ち着いているので、積極的に使えます。コダッテクスシリーズでもそこはこだわっていて、お風呂や台所は安心感のあるサイズのものを使っています。

床がクッションフロアではなくフローリングなのもいいですね。

それで結局、戸建て賃貸は”お得”なのか？

　カタログの数値ではなく、実際の見積で外構など諸費用込みなら、小さい「コダッテクス１」で１１００万円、やや大きめの「コダテックス２」で１２００万円ほどのようです。家賃は名古屋市のやや郊外で月１１〜１２万円（共益・駐車場込み）。それに貝沼建設による家賃保証・一括借り上げをするなら１０％の保証料。保証家賃で１１％弱ぐらいの利回りということになります。利回りで見れば高いのですが、６０坪２棟の家賃収入が月２０万円ほど。坪当たり３０００円強、と考えると、収入面では物足りなさも感じます。とにかく更地にせずに建物を建てることが必要、という場合には良いんではないでしょうか。

重要なのは管理力

　戸建て賃貸の場合、営業さんからはよく「戸建ては需要があるから入居者はすぐ決まります」と言われるかと思います。確かに今は需要があるんでしょうけど、今後同じような戸建て賃貸が乱立すれば、当然供給過多になります。このような商品が登場してまだ数年ですから、築１０年の頃のメンテナンス状況も気になります。そうなると問われるのが、管理の能力。貝沼建設さんの場合は管理がすごく強い。借り上げ物件の入居率は９８％です。某大手管理会社の借り上げ入居率が９０％をきったことを考えると、相当高い入居率で、質の高い管理と斡旋をしていることがうかがえます。このような、後々のことを考えても安心できるパートナーを見つけることができれば、戸建て賃貸住宅、という選択肢もアリではないかと思います。

２４時間対応医療サービス

２４時間対応の犬の健康相談や緊急医療があれば安心です。

動物専用のコールサービスや管理組合の中に獣医がいればいいと思います。

いつ何時、愛犬に異常が起きるかわかりません。そうした時、緊急に駆け込める先があれば安心です。近所に２４時間対応できる動物病院があるかどうか調べておくといいですね。獣医さんやトリミングサロンが近くにあることは、駅に近いよりも優先度が高いようです。

ペットシッターをしてもらえると助かる

一人暮らしのため、管理人さんにペットシッターをやってもらえればいいと思います。多少の時間でも預かっていただければ助かります。

管理人さん常駐の賃貸住宅というのもそうはないですが、例えば１階にペットの預かりに対応した店舗が入っていればシナジー効果が期待できますね。

愛犬のためには公園が必要

マンション内に専用公園があればいいと思います。犬を恐がる方もいますので、公園内が犬の入れるゾーンと入れないゾーンでわかれていれば、気兼ねなく散歩できます。（中略）

ドッグランがある公園が近ければ、賃貸住宅を選ぶ基準にします。（中略）

都心の場合、アスファルトを歩かせることが多いですが、足の健康のためにも土の上を歩くことが大切です。肉球でしっかり掴むので、犬にとっては老化防止につながります。そういった点で自然が多い環境は大切だと思います。

愛犬のことを思うと、散歩に適した公園があることはとても重要ですね。ドッグランも、数少ないからこそ需要も多いでしょう。弊社でつくったドッグラン併設賃貸住宅もおかげさまで好評をいただいております。

このトークセッションから見えてきたことは、ペット可物件にはペット可物件に適した立地などの条件があるということです。例えば

• 動物病院に近い（２４時間対応ならなお良い）
• 公園に近い（大きい公園、ドッグランがある公園ならなお良い）
• 駐車場がある（玄関からすぐだとなお良い）

と言ったことを満たすことができる立地条件なら、ペット共生賃貸住宅として競争力は高いでしょう。しかし、安易にペット可物件が少ないから、というかたちで物件をペット可にしても、ペット愛好家たちのニーズを満たすことはできません。ペットの事情は僕たちの想像を遙かに超えていますから。場合によっては立地条件の不利をサービスで補わなくてはいけないかもしれません。今後、ペット可物件の新築、既存物件をペット可へと条件変更など検討されている方は是非、参考にしてみてください。

ワンちゃんは音に敏感。防音は漏れなく

うちの犬は外の音を察知して吠えるので、玄関周りの防音対策を考えて欲しいと思います。 （中略）

床は防音の方がいいと思います。うちの犬は上階の音に反応し、吠えます。雷を恐がるのと同じように上からの音に反応してしまうため、上下の防音対策をして欲しいです。

ワンちゃんやペットは音には敏感です。床はもちろんですが、玄関周りの防音は愛犬家でないとわからないポイントかも知れませんね。

共用の足洗い場は当然必要。更に・・・

大型犬の場合、雨の日でも毎日散歩に行く人が多いと思います。その場合、共用の足洗い場は必要です。

最近では、ペット可物件なら共用の足洗い場は標準設備ですね。しかし、つけるだけで満足してはいけない。こんな声もあります。

洗った後の設備がなくて困っています。乾かす設備があればいいと思います。洗い終わったらタオルで拭け、愛犬を乾かせる設備がマンションのエントランス部分にあったらいいと思います。（中略）

マンション内にグルーミングスペース（シャンプーやブラッシングをするための用具が揃ったペット専用共有設備）があるといいですよね。

洗うだけでは濡れたままになってしまうわけですね。ペットのためもありますが、共用部を汚さないためにも必要な設備ですね。

ペットを飼っている人と飼っていない人の動線を別に

ペット可の物件であっても、飼っていない人も住んでいます。そのため動線が別の方がいいと感じます。エレベーターが別々だと楽です。

確かにペット可の物件だからと言って、動物好きの人ばかりとは限りませんね。余計な衝突を避けるためにも動線がいくつかあるといいですが、実際のところエレベーター２基などは、それなりの規模があるマンションでないと難しいです。頭が痛い問題ですが、できる範囲での配慮は必要ですね。

意外、こんなところも！？

うちにはストレスが溜まると床を舐める犬がいます。その部分がはげてしまいますので、犬の健康にとって大丈夫か心配です。

はげてしまうほど舐めるんだから、相当のものでしょうね。塩化ビニルなどの化学製品はお腹に入ると恐いですね。フローリングも表面の塗装は危険そうです。とは言え天然木では傷がひどいことになりそうですし、天然石ではワンちゃんが滑って転んでしまいそうですね。これはもう、入居者さんに天然物のラグを敷いてもらうしかないかもしれません。

その１ではハード面を中心に抜粋しました。その２ではソフト面を中心に抜粋します。

Asahi.com 2009.8.27 より

　賃貸マンションの契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、京都市の男性会社員（５４）が家主に支払い済みの更新料など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。成田喜達（きたる）裁判長（亀田広美裁判長代読）は、請求を退 けた一審・京都地裁判決を変更し、約４５万円の支払いを家主に命じる逆転判決を言い渡した。（中略）

　高裁判決は、今回の更新料について「目的や性質が明確でなく、賃料の補充などの合理的な根拠を見いだすことは困難」と指摘。消費者の利益を不当に 害する条項を無効と定めた消費者契約法に反し、同法が施行された０１年４月以降の契約に基づいて支払われた４０万円分を無効とした。（中略）

　賃貸住宅の更新料を違法とする司法判断は７月にあった別の訴訟の京都地裁判決で初めて示され、高裁レベルでは今回が初めて。首都圏や京都などで続けてきた不動産業界に影響を与えそうだ。

　確かに今後更新料がもらえないとなると、大家さんや管理会社にとっては収入減になります。しかし、更新料の基準は地域によって様々。この事例のように１年ごとに賃料２ヶ月分というのは、相当高い部類で、２年ごとに賃料１ヶ月分だったり、僕が住む名古屋ではそもそも更新料の慣習はありません。そもそも、建設時にプランナーは更新料を見込んで収益計算するのでしょうか？もしそうならそれは企画にも問題があるのではないでしょうか。

　この判決のポイントは、収入が減ることではない、というのが僕の考えです。それではポイントは何か？

１．入居者＝消費者であり消費者として守られる

判決によれば、更新料が直接に違反しているのは借地借家法ではなく、消費者契約法です。消費者保護の法整備は今後も進んでいくと思われるので、更新料以外の慣習も今後色々と見直していく必要があります。

２．今後は明瞭な賃料表示が必須

消費者を保護する場合に一番重要なのは、値段がわかりやすいことです。更新料が拒絶されるのも、「月額○○万円」と謳っておきながら、別の箇所でお金をとることが、消費者にとってわかりづらいからです。
共益費も違法、とまではさすがにならないでしょうが、賃料以外に入居者さんに負担してもらっているものがあるなら、見直すべきでしょう。

３．契約時のきちんとした説明が必要

この判決では、借地借家法で認められた拒否の権利など、入居者に認められる権利をきちんと説明していないことも問題とされています。果たして全ての権利をきちんと説明することなんて可能なのかは疑問ですが、説明責任という点でも今後大家さんは責任を負うことになります。

４．やっぱり「入居者＝弱者、大家＝強者」という構図が鮮明に

ここ最近、盛んに言われていることですが、社会は入居者さんが弱者であり、守られる存在だ、と考えていることがここでもわかります。「嫌なら出て行ってもらってかまわない」とは言えません。貸す相手を選ぶことができるだけの余裕ないと、経営リスクは非常に高くなってしまいます。特に賃料を安くしてやっと入居者が決まったようなところは、訴訟を起こされるリスクが高くなってしまうでしょう。
賃料を下げるのはそれだけリスクがあることだ、ということをきちんと認識するべきです。空き部屋が発生したら、とりあえず賃料を下げる、という発想を変えて、賃料を維持しながら付加価値をつけるにはどうしたらいいか、を考えないといけないです。また、そういったことを考えられる会社をパートナーにするべきです。

法人の業務という形態となり、より一層のサービス向上へ努めてまいります。どうぞよろしくお願いいたします。