賃貸経営Hacks
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転勤や生活の変化で、自宅が空き家になってしまう、ということは意外とあり得る話です。転勤や外国人の長期出張にターゲットを絞って一軒家を賃貸として仲介するリロケーションというサービスがありますが、多くの場合人気の地域限定です。そもそも自宅を賃貸として運用するというのも大変そうで、結局持て余してしまっているという方もたくさんいます。
そういった方はご自宅をシェアハウスとして利用してみてはいかがでしょう。弊社が名古屋市の中川区で始めたシェアハウス（シェアハウス荒子）を例に、お勧めするポイントを５つ挙げていきたいと思います。
１．閑静な立地がアピールポイントに
賃貸経営成功の秘訣はまず立地。駅から徒歩何分か、都心へのアクセスは容易か、そういったことが物件の価値に大きく影響します。とは言え、多くの方はご自宅を閑静な住宅街に構えているでしょう。シェアハウス荒子もそんな閑静な場所にあります。
でもこういった場所には、都心では味わえないゆとりある時間が流れています。僕はこういった立地だからこそ、と言える大きな庭を物件の最大の魅力として打ち出しました。ここで出会った仲間たちと土をいじるという体験、それこそがシェアハウス荒子が入居者様たちに提供できるものです。
２．家財道具はそのままでもOK
通常、人に貸す場合は自分の生活感を極力消さなくてはいけません。しかし家財道具を全て出す、というのは大変な場合もあります。
シェアハウス荒子の場合も、家電からキッチングッズまで、ほぼ全てのものが残されていました。しかしシェアハウスはそもそも他人の生活感を受け入れる、というスタンス。使える家財道具は残しておけば入居者様全員が喜んでくれます。
３．リフォームが最低限でOK
同じ理由でリフォームも最低限で済みます。シェアハウス荒子の場合はゴミや不要物だけ処分して、あとは家庭用の掃除用品で掃除しただけです。でも抵抗を感じるという声は今のところ聞いていません。
４．業者に任せっきりにもできる
賃貸経営にはリスクと手間がつきもの。空室・設備の故障・入居者のトラブル、リスクはきりがないし、その度に多大な労力やお金を払って対処していかなくてはいけません。それが自宅を貸し出す上での一番の障壁でしょう。
手前味噌ですが、弊社ではシェアハウスとしての運用ならオーナー様はいっさい手をかけず、毎月決まった額で借り上げる、というスキームを用意しています。修繕費用等も全てこちらが負担する、というプランもあります。中古の一軒家を家賃保証で借り上げる、というサービスは他では聞いたことがありませんが、不動産業界中が注目しているシェアハウスなら、今後オーナー様に対して様々なメリットを打ち出す業者が出てくるでしょう。
５．シェアハウスから紡ぎだされる物語
シェアハウスの最大の魅力は、その場で生まれる出会いと、そこから紡ぎ出される物語です。プライバシーが重視される通常の賃貸住宅では、めぞん一刻の管理人さんと入居者さんとの心温まる触れ合いは生まれづらくなっています。しかし、触れ合いを求める人が集まるシェアハウスでは、オーナー様が望めば積極的に入居者様たちとコミュニケーションをとることがその物件のキャラクターをかたちづくっていきます。
以上、シェアハウスでの運用をお勧めする理由を５つのポイントにまとめて紹介しました。もっと詳しい話を聞きたい、という方がいらっしゃったら ishikawa@ishikawa-estate.jp までメールしてください。
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最近話題になっているシェアハウス。
一つの物件を何人かの入居者さんで共同で使う、というスタイル。特に２０〜３０代の方に人気があります。
人気の理由は大きく分けて二つ。
・お得（光熱費の基本使用料など）
・出会い
特に新しい人との出会いから得られる刺激に魅力を感じている方が多いようです。
そんな中、弊社もシェアハウスの運用を始めました。
名古屋市中川区荒子にあるこの一軒家。あおなみ線荒子駅から徒歩５分、東山線高畑駅から徒歩１０分です。名古屋駅まで１５分ほどの立地で庭付きの場所に住めるのはシェアハウスならではです。
現在３名の方が４月頭より入居されています。
広い庭を畑にして利用されています。畑を通して生まれる入居者様同士の、更には近所の方々との触れあいを期待しています。
追記
この物件にはあと２部屋空きがあります。そのうちの一部屋は１０畳以上ありますので、２〜３名で利用することも可能です。興味がある方は ishikawa@ishikawa-estate.co.jp まで。
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知り合いの大家さんと一緒にネイブレインという建設業者さんの内覧会に豊橋まで行ってきました。会社は設立１０年、社員さんも２０代中心と非常に若い業者さんですが、発想のフレッシュさときめ細やかさに、とても魅力を感じる業者さんでした。片道１時間半の道程でしたが、大満足です。
地中海風のデザインでゆとりを演出
まず目を引くのがデザイン。まるで地中海のリゾートヴィラに来たようなイメージです。
外構にとても気をつかっているのが、ゆとりを感じさせます。デザインも若い人から中高年まで受け入れられますね。実際、もう入居者さんは決まっているそうですが、退職後の夫婦の方も入られているそうです。
３０年先を見たメンテナンス重視の規格
賃貸マンションは完成してからが大事。特に借入を返済し終わる３０年先にどれほど価値が残っているかが重要です。新しい内はいいけど、すぐに朽ちて建て替えでは得するのは建設やさんだけ。
フローリングは傷のつきにくい高圧縮のもの、クロスはINKコーポレーションの洗えるクロスを標準採用。導入コストは高くなりますが、メンテナンスではっきりと差が出ます。床下が１ｍあるのも特徴。広い床下収納は隠れ家にもなりますが、床下配管の整備にも威力を発揮します。セルロースファイバーという少し変わった断熱材は断熱はもちろん、調湿・防音・防火の効果にも優れているし、紙とホウ酸が主成分なため、有毒物質も含んでいません。ここまでこだわっているとは、さすが、という印象です。
周りの物件との差が出る細かな仕掛け
更に更に細かい仕掛けで満載です。
天井高が高くとってあり、収納にもなる階段を上っていくと、男の隠れ家にぴったり、広いロフトスペース。広いウッドデッキも魅力的です。
これだけ揃えてコストは抑えめ。すごい！
ここまで読んで、「これってモデルハウスの高級仕様でしょ？」と思われた方もいると思います。通常の収益物件なんです。さぞかしコストも高いと思いきや、８０平米で戸あたり１２００万円ほど、諸経費込みとのこと。大手ハウスメーカーよりも２割ほど安い印象です。
あとスタッフが若いせいか、発想が若くてさわやかですね。なんだか聞いてるこっちも元気になります。
ネイブレインさんから広告料でももらっているのか？（もちろんもらってません）というぐらいべた褒めになってしまいましたが、内覧会に行った限りでは非常に好印象です。また、詳しく話を聞きに行ってみたいな、と思っています。
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最近大盛り上がりで続々と各社新商品を開発している戸建て賃貸住宅。 その一つ、貝沼建設さんのコダッテクスの内覧会へ行ってきました。
大盛況の内覧会は注目度の表れ
まず目につくのは内覧会の盛況ぶり。担当の方の話によれば来ているのは全員オーナーさん。オーナーからの注目度は相当に高いようです。
バリエーションは基本的に広さで決まっていて、中の間取り等を変更することは一切できない完全規格型。その分コストを抑える、というのが戸建て賃貸住宅の基本。今回見せてもらったのは、「コダテックス１」というタイプのもの。３０坪、間口６ｍで建設可能で、１戸あたりの床面積は69.5平米の３LDKです。
ファミリータイプだから３LDKにこだわったんでしょうが、４帖の和室はちょっと狭いかな。そう考えると、より広い「コダテックス２」だとゆったりしていそうです。
安かろう悪かろう、とは思わせない設備
一昔前の安アパートのイメージは、小さくて安っぽい設備。特にお風呂や台所なんかは小さくて使いづらい。しかし、今はサイズ的にはしっかりしたものでも値段が落ち着いているので、積極的に使えます。コダッテクスシリーズでもそこはこだわっていて、お風呂や台所は安心感のあるサイズのものを使っています。
床がクッションフロアではなくフローリングなのもいいですね。
それで結局、戸建て賃貸は”お得”なのか？
カタログの数値ではなく、実際の見積で外構など諸費用込みなら、小さい「コダッテクス１」で１１００万円、やや大きめの「コダテックス２」で１２００万円ほどのようです。家賃は名古屋市のやや郊外で月１１〜１２万円（共益・駐車場込み）。それに貝沼建設による家賃保証・一括借り上げをするなら１０％の保証料。保証家賃で１１％弱ぐらいの利回りということになります。利回りで見れば高いのですが、６０坪２棟の家賃収入が月２０万円ほど。坪当たり３０００円強、と考えると、収入面では物足りなさも感じます。とにかく更地にせずに建物を建てることが必要、という場合には良いんではないでしょうか。
重要なのは管理力
戸建て賃貸の場合、営業さんからはよく「戸建ては需要があるから入居者はすぐ決まります」と言われるかと思います。確かに今は需要があるんでしょうけど、今後同じような戸建て賃貸が乱立すれば、当然供給過多になります。このような商品が登場してまだ数年ですから、築１０年の頃のメンテナンス状況も気になります。そうなると問われるのが、管理の能力。貝沼建設さんの場合は管理がすごく強い。借り上げ物件の入居率は９８％です。某大手管理会社の借り上げ入居率が９０％をきったことを考えると、相当高い入居率で、質の高い管理と斡旋をしていることがうかがえます。このような、後々のことを考えても安心できるパートナーを見つけることができれば、戸建て賃貸住宅、という選択肢もアリではないかと思います。
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引っ越し先には概ね満足だけど、気になる点もちらほら。その一つがトイレ。ウォシュレットに慣れてしまうと、普通の便座の冷たさが苦痛でしょうがない。贅沢は中毒性の強い麻薬です。そこでウォシュレットの便座を購入し、自分で付けてみることにしました。結論から言えば、２万円以下で普通に取り付け成功。もしウォシュレット未設置の物件があれば、コストパフォーマンスは非常に高いと思います。業者に頼む必要はないことも確信しました（トイレの形状によって違いはもちろんあります。あくまで一般的には、とご理解ください）。大家さんたちも是非検討してみてください。
新居のトイレはこんな感じです。
何の変哲もない普通の便座です。まずは水を止めなくちゃ。
このトイレの場合は便座のすぐ横に止水栓がありました。１０円玉で栓を閉めます。
便座は上に上げれば簡単にはずれます。
トイレ横の導水管をはずします。
分岐栓をつけて、１．タンクへ ２．ウォシュレットへ と水を分岐させます。
そしてこんなのをつけます。
こんな感じでつきました。
この２本の棒が、便器の穴にささります。
便座と分岐栓をホースでつなぎます。連結はグリグリ押し込む訳ではなく、カチっと一発。楽ちんです。そして便座を便器に乗せまして・・・
はい、完成です。ちなみにこの便座、乾燥機能とノズルの前後移動機能がありません。ウォシュレットとしてはミニマムな構成。それでも日常の使用には十分かと。ヤマダ電機で18,000円。設置には約1時間。慣れれば30分でいけそうです。
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光触媒塗料というものをご存知ですか？
これを外壁に塗っておくと紫外線と反応して汚れを分解する、つまり外壁をメンテナンスなしでもきれいに保つというものです。少し前は効果が疑問、コストが高いという理由で敬遠されていました。しかし、最近になって実績を重ね認知度が上がり、量産可能になってコストも落ち着き、今後一気に普及しそうな勢いです。なかでも
ピアレックスというベンチャー企業発の光触媒塗料「
ピュアコート」という製品を付き合いのある業者様に教えてもらいました。
なんでも、光触媒としての機能だけでなく、雨だけでも油汚れを浮き上がらせて落としてしまえるそうな。なんとわかりやすい実験キットがあるそうな。
左半分だけにピュアコートが塗ってあります。
車の排気ガスを想定して、オイルとカーボンを混ぜたものをかけていきます。
雨に見立てて水を吹きかけていきます。しばらく置くと・・・
あらびっくり、左だけきれいです。
一緒に見ていた建築家の先生も、「もう雨どいいらないじゃん」と言うぐらいの高性能。施工業者様いわく、「でこぼこの面でもしっかり効果があるのがすごい」とのこと。誰もが感嘆をもらすほどでした。
施工事例をみると、白い壁の代名詞、坂本昭先生の物件などで使われているようです。
白い建物に汚れは天敵ですからね。真っ白のデザイナーズマンション建てたいけど、メンテナンスが大変そう、と思っていた大家さんには朗報です。
