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この不景気の中、都市部でのオフィス入居率が全国的に下がる中、大阪や福岡、そしてここ名古屋では特に落ち込みが激しいようです。
asahi.com より
不動産仲介の三鬼商事は、東京都心のオフィスビルの空室率が、１２月末は前月末から０．１１ポイント上昇し、８．０９％になったと発表した。８％を超え るのは５年１０カ月ぶり。企業が経費削減でオフィスを縮小する動きが続いていて、テナント誘致競争が激しくなっているという。
千代田、中央、港、新宿、渋谷の５区の集計。空室率は渋谷区の９．８４％が最も高く、港、新宿区も９％を超えた。３．３平方メートルあたりの平均賃料は１万８９７８円で前年同月比１４．４６％下がった。
（中略）
三鬼商事は、昨年１２月末の名古屋市中心部のオフィスビルの平均空室率が前月末より０．２４ポイント上昇し、１２．５８％になったと発表した。景 気低迷でオフィス需要が低迷。空室率は４カ月連続で上昇し、単月では過去最高。東京の８．０９％、大阪の１０．３４％よりも高い。
燦々たる状況です。記事では名古屋での平均賃料の下落率は記載されていませんが、東京と同じく前年比１５％減ほどでしょう。もし前年の家賃相場で満室稼働を想定した収支計画を立てていた場合、見込みと２５％のずれが生じることになります。空室率を８％と想定していた場合でも、見込みと２０％のずれです。リーマンショック以前の名古屋はプチバブル状態だったことを思えば、見込みのずれは相当大きいのではないでしょうか。３年前に計画がスタートして１年前に竣工したオフィスビルあたりが一番難しい状況に追い込まれているのでは、と思います。
オフィス貸し中心の経営をされている方には非常に厳しい状況ですね。一般に住居賃貸に比べて事業・商業向け賃貸はハイリスク・ハイリターンになると言われています。この不況の波でリスク分散の重要性を改めて実感させられました。
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マンション共用部の電気代ってバカになりません。また電球がきれてしまうと防犯上も問題あり。長寿命で電気代が安いLED照明は気になるところだけども、実際のところどれぐらい節約できるのかわからない。そんな思いに応えるサイトがありました。
ニッケンハードウェアという業者さんがHP上で買い換えのシミュレーションをできるようにしています。こちらのページ。早速試してみました。
意外と大変な基本情報入力
まず基本情報を入力します。電話番号やメールアドレスなどを入力する必要はないので、後でセールスをかけられることもなさそうです。
意外とあらかじめ調べておかなくちゃいけないことが多いですね。とりあえず適当に入力しました。
こちらもまた難しい。この用途ならこの商品、という風にガイドがあるといいのですが。
なにはともあれフォームを埋めて、シミュレーションスタート。
シミュレーションの結果は？果たしていくら節約できるの？
シミュレーションボタンを押すと、即座にシミュレーション完了。
まずはこんな表が登場。
そうか、９８３時間使えばLEDがお得なんだな。１日１０時間として約３ヶ月か。
こんな詳細情報が更に更に続いています。
無料で即座に計算できて、この精度は魅力的
今回は基本情報をかなり適当に設定したので、シミュレーションの数値は何の参考にもなりません。しかし、これだけ詳しい情報が一瞬でしかも無料で得られるのは、十分に魅力的です。
利用する前に、
・共用部の電灯の種類、ワット数、個数、使用時間
・買い換える照明の候補
をきちんと調べていれば、ほぼ完璧なデータが得られますので、是非利用してみてください。
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水回りは品質を高くすることによって入居率に影響しやすいと言われています。お風呂も一昔前のような小さいものではなく、１３１６や１４１８と呼ばれるような分譲マンションとサイズが同じものが、もはや標準仕様と言えるような状況になっています。サイズは大きいものが当たり前なら、デザインで差別化を図るのも一手です。
全国賃貸住宅新聞 2009.9.14号 ２頁より
タカラスタンダード（大阪府大阪市）は、デザイン性の高いシステムバス用の壁パネル「ホーローアートパネル」を発売している。パネルには３種類の絵画アートが描かれている。（中略）
「ホーローアートパネル」は、壁パネルに柄を焼き付けるというホーロー独自の製法で作られる。強い日差しや熱にさらされても色あせやはがれがなく長く美しさを保つ特性を持つ。（中略）
マグネットが使えるのも魅力のひとつ。タオルハンガーや風呂フタのフックとして、入居者が好きな場所にマグネットをつけ、利用することができるという。
優雅なひとときが過ごせそうです。HPを見ると参考価格は１坪タイプで６０万円強となっています。賃貸住宅の場合はほとんどがユニットバス（浴槽から浴室まで一体の商品）を採用しているでしょうから新築では登場機会がないかもしれませんが、リフォームの時には考えてみてもいいかもしれません。
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その１の記事に引き続き、理想のペット共生型賃貸住宅はどんなものか、愛犬家によるトークセッションの模様を全国賃貸住宅新聞 2009.9.7号 １８，１９頁より抜粋して紹介します。その１はハード面を中心に抜粋しましたが、本記事ではソフト面を中心に抜粋します。
２４時間対応医療サービス
２４時間対応の犬の健康相談や緊急医療があれば安心です。
動物専用のコールサービスや管理組合の中に獣医がいればいいと思います。
いつ何時、愛犬に異常が起きるかわかりません。そうした時、緊急に駆け込める先があれば安心です。近所に２４時間対応できる動物病院があるかどうか調べておくといいですね。獣医さんやトリミングサロンが近くにあることは、駅に近いよりも優先度が高いようです。
ペットシッターをしてもらえると助かる
一人暮らしのため、管理人さんにペットシッターをやってもらえればいいと思います。多少の時間でも預かっていただければ助かります。
管理人さん常駐の賃貸住宅というのもそうはないですが、例えば１階にペットの預かりに対応した店舗が入っていればシナジー効果が期待できますね。
愛犬のためには公園が必要
マンション内に専用公園があればいいと思います。犬を恐がる方もいますので、公園内が犬の入れるゾーンと入れないゾーンでわかれていれば、気兼ねなく散歩できます。（中略）
ドッグランがある公園が近ければ、賃貸住宅を選ぶ基準にします。（中略）
都心の場合、アスファルトを歩かせることが多いですが、足の健康のためにも土の上を歩くことが大切です。肉球でしっかり掴むので、犬にとっては老化防止につながります。そういった点で自然が多い環境は大切だと思います。
愛犬のことを思うと、散歩に適した公園があることはとても重要ですね。ドッグランも、数少ないからこそ需要も多いでしょう。弊社でつくったドッグラン併設賃貸住宅もおかげさまで好評をいただいております。
このトークセッションから見えてきたことは、ペット可物件にはペット可物件に適した立地などの条件があるということです。例えば
- 動物病院に近い（２４時間対応ならなお良い）
- 公園に近い（大きい公園、ドッグランがある公園ならなお良い）
- 駐車場がある（玄関からすぐだとなお良い）
と言ったことを満たすことができる立地条件なら、ペット共生賃貸住宅として競争力は高いでしょう。しかし、安易にペット可物件が少ないから、というかたちで物件をペット可にしても、ペット愛好家たちのニーズを満たすことはできません。ペットの事情は僕たちの想像を遙かに超えていますから。場合によっては立地条件の不利をサービスで補わなくてはいけないかもしれません。今後、ペット可物件の新築、既存物件をペット可へと条件変更など検討されている方は是非、参考にしてみてください。
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先日行われた賃貸住宅フェア東京で、賃貸住宅に住む愛犬家によるトークセッションが行われました。その内容を全国賃貸住宅新聞 2009.9.7号 １８，１９頁のまとめ記事から抜粋して紹介します。
ワンちゃんは音に敏感。防音は漏れなく
うちの犬は外の音を察知して吠えるので、玄関周りの防音対策を考えて欲しいと思います。 （中略）
床は防音の方がいいと思います。うちの犬は上階の音に反応し、吠えます。雷を恐がるのと同じように上からの音に反応してしまうため、上下の防音対策をして欲しいです。
ワンちゃんやペットは音には敏感です。床はもちろんですが、玄関周りの防音は愛犬家でないとわからないポイントかも知れませんね。
共用の足洗い場は当然必要。更に・・・
大型犬の場合、雨の日でも毎日散歩に行く人が多いと思います。その場合、共用の足洗い場は必要です。
最近では、ペット可物件なら共用の足洗い場は標準設備ですね。しかし、つけるだけで満足してはいけない。こんな声もあります。
洗った後の設備がなくて困っています。乾かす設備があればいいと思います。洗い終わったらタオルで拭け、愛犬を乾かせる設備がマンションのエントランス部分にあったらいいと思います。（中略）
マンション内にグルーミングスペース（シャンプーやブラッシングをするための用具が揃ったペット専用共有設備）があるといいですよね。
洗うだけでは濡れたままになってしまうわけですね。ペットのためもありますが、共用部を汚さないためにも必要な設備ですね。
ペットを飼っている人と飼っていない人の動線を別に
ペット可の物件であっても、飼っていない人も住んでいます。そのため動線が別の方がいいと感じます。エレベーターが別々だと楽です。
確かにペット可の物件だからと言って、動物好きの人ばかりとは限りませんね。余計な衝突を避けるためにも動線がいくつかあるといいですが、実際のところエレベーター２基などは、それなりの規模があるマンションでないと難しいです。頭が痛い問題ですが、できる範囲での配慮は必要ですね。
意外、こんなところも！？
うちにはストレスが溜まると床を舐める犬がいます。その部分がはげてしまいますので、犬の健康にとって大丈夫か心配です。
はげてしまうほど舐めるんだから、相当のものでしょうね。塩化ビニルなどの化学製品はお腹に入ると恐いですね。フローリングも表面の塗装は危険そうです。とは言え天然木では傷がひどいことになりそうですし、天然石ではワンちゃんが滑って転んでしまいそうですね。これはもう、入居者さんに天然物のラグを敷いてもらうしかないかもしれません。
その１ではハード面を中心に抜粋しました。その２ではソフト面を中心に抜粋します。
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裁判所での賃貸マンション更新料を違法とする判断が大きな波紋を呼んでいます。
Asahi.com 2009.8.27 より
賃貸マンションの契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、京都市の男性会社員（５４）が家主に支払い済みの更新料など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。成田喜達（きたる）裁判長（亀田広美裁判長代読）は、請求を退
けた一審・京都地裁判決を変更し、約４５万円の支払いを家主に命じる逆転判決を言い渡した。（中略）
高裁判決は、今回の更新料について「目的や性質が明確でなく、賃料の補充などの合理的な根拠を見いだすことは困難」と指摘。消費者の利益を不当に
害する条項を無効と定めた消費者契約法に反し、同法が施行された０１年４月以降の契約に基づいて支払われた４０万円分を無効とした。（中略）
賃貸住宅の更新料を違法とする司法判断は７月にあった別の訴訟の京都地裁判決で初めて示され、高裁レベルでは今回が初めて。首都圏や京都などで続けてきた不動産業界に影響を与えそうだ。
確かに今後更新料がもらえないとなると、大家さんや管理会社にとっては収入減になります。しかし、更新料の基準は地域によって様々。この事例のように１年ごとに賃料２ヶ月分というのは、相当高い部類で、２年ごとに賃料１ヶ月分だったり、僕が住む名古屋ではそもそも更新料の慣習はありません。そもそも、建設時にプランナーは更新料を見込んで収益計算するのでしょうか？もしそうならそれは企画にも問題があるのではないでしょうか。
この判決のポイントは、収入が減ることではない、というのが僕の考えです。それではポイントは何か？
１．入居者＝消費者であり消費者として守られる
判決によれば、更新料が直接に違反しているのは借地借家法ではなく、消費者契約法です。消費者保護の法整備は今後も進んでいくと思われるので、更新料以外の慣習も今後色々と見直していく必要があります。
２．今後は明瞭な賃料表示が必須
消費者を保護する場合に一番重要なのは、値段がわかりやすいことです。更新料が拒絶されるのも、「月額○○万円」と謳っておきながら、別の箇所でお金をとることが、消費者にとってわかりづらいからです。
共益費も違法、とまではさすがにならないでしょうが、賃料以外に入居者さんに負担してもらっているものがあるなら、見直すべきでしょう。
３．契約時のきちんとした説明が必要
この判決では、借地借家法で認められた拒否の権利など、入居者に認められる権利をきちんと説明していないことも問題とされています。果たして全ての権利をきちんと説明することなんて可能なのかは疑問ですが、説明責任という点でも今後大家さんは責任を負うことになります。
４．やっぱり「入居者＝弱者、大家＝強者」という構図が鮮明に
ここ最近、盛んに言われていることですが、社会は入居者さんが弱者であり、守られる存在だ、と考えていることがここでもわかります。「嫌なら出て行ってもらってかまわない」とは言えません。貸す相手を選ぶことができるだけの余裕ないと、経営リスクは非常に高くなってしまいます。特に賃料を安くしてやっと入居者が決まったようなところは、訴訟を起こされるリスクが高くなってしまうでしょう。
賃料を下げるのはそれだけリスクがあることだ、ということをきちんと認識するべきです。空き部屋が発生したら、とりあえず賃料を下げる、という発想を変えて、賃料を維持しながら付加価値をつけるにはどうしたらいいか、を考えないといけないです。また、そういったことを考えられる会社をパートナーにするべきです。
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賃貸住宅をペット可にすることで、どれぐらいの賃料上乗せが期待できるでしょうか？大阪にある不動産鑑定事務所の意識調査によると、その答えは「５０００円が限度」とのことです。
住宅新報 2009.8.25号 ５面より
ペット可マンションに対する一定のニーズは認められたが、家賃への反映の可能性については「１部屋あたり５０００円程度の増額が限度」という消極的な結果となった。
アンケートは６月に行われ、各質問項目とも約２００人から回答を得た。
なかなかショッキングなデータです。ペット可にすることで建物が傷むリスクと引き替えに賃料アップを狙うわけですから、５０００円までしか増額が見込めないとすると、果たしてペット可が良い選択肢なのか微妙に思えてきます。
しかし、このデータの取り方にも問題があります。ペットを欲しい人がそもそもファミリーで４４％。ペットがいらない５６％は当然ペット可物件に魅力を感じるわけがありません。そう考えると、２万円以上増額しても良い、という人が記事のデータで２％、ペットを飼いたい人に限定すればおよそ５％ほどいると考えられます。そういった人はよほどのペット好きでしょうから、ただの古いアパートをとりあえずペット可にしただけでは振り向いてはもらえません。逆に言えば、そういったペット好きもうならせるほどのペットに特化した物件なら、賃料も大幅アップが見込めるでしょう。
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退去修繕は賃貸経営の出費の中でもトップクラスのもの。ここをどうするかでその物件の収益性が大きく変わってきます。お金をかけずに物件の良さを保つ、というのが理想ですが、それはあくまで理想論。
フローリングやクロスに傷やシミができてしまった場合、全体を取り替えたんではものすごい費用になってしまいます。それじゃあその部分だけ変えよう、とすると新品部分は当然色が浮いてしまいます。
取替えというのはどうしてもコストが高い。それなら直してしまおう、というサービスを行っているところがあります。
全国賃貸住宅新聞 2009.5.25号 ２７頁より
ちょっとした傷やはがれ程度なら、クロスや床材をはがさずに隠してしまいたいところだ。そんな家主や管理会社からの依頼が増えているというのが、ＳＴＵＤＩＯ Ｇ ＰＬＵＳ（愛知県名古屋市）。（中略）
基本的な補修方法は、傷口を専用の樹脂で埋め、周りに合わせて色や木目を再現して表面をコーティングするというもの。（中略）費用は２時間以内の場合で１万５０００円。１，２箇所程度の補修ならば、２時間以内に収まるという。
ＨＰを見る限り、すごくきれいに補修されています。
値段も良心的ですし、一度試してみる価値はありますね。大家さんは何度かご自宅の気になるところで試してみて、良いと実感できれば所有物件にも採用してみればいかがですか。
僕ももし利用する機会があったらリポートします。
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戸建賃貸を望む方の中心はお子さんがいらっしゃる方でしょう。また、お子さんがいるご家庭ならペットを飼いたい人も多いはず。「戸建賃貸」「ペット可」共に有力な差別化キーワードですが、どちらも合わせた方向に特化した商品が出ました。
全国賃貸住宅新聞 2009.5.25号 ４頁より
アパート建築事業などを手がけるサンビルド（山梨県甲府市）は、今年４月に戸建賃貸商品「プロスパー」を開発。（中略）
最低２棟から受注する方針であり、間取りタイプは２ＬＤＫと３ＬＤＫプランを用意。最低６６平米の立地から建設が可能。価格は２ＬＤＫプランが６６０万円から（２棟・６６平米の場合）、３ＬＤＫプランが６９３万円（２棟・７５平米の場合）から。
値段やプランだけを見ると、戸建賃貸で一番オーソドックスなタイプのようです。外観も他社の戸建賃貸商品とあまり目立った違いはありません。
他のところで大きな違いを打ち出していない分、ペットへの対応が気になります。
ペットとの同居に対応しているのが同商品のウリのひとつ。ペットが触れることがないようにコンセントの高さを１メートルの位置に取り付け。クロスも見切り板を使って上下２種類を貼っており、傷つけられやすい下箇所は傷や汚れに耐性の高いものが使われている。
ちょっとこの記事だけでは目だった仕掛けはよくわからなかったです。ペット対応にしたいと言えば、他のメーカーでもこれぐらいのことはできそう。ＨＰには他にもフックなどを提案していますが、ちょっとアピール力が弱いですね。
ハードよりもソフト面が気になります。ペット対応物件としての管理は通常の管理よりも特殊な面があると思います。管理もセットで請け負う体制が整っているならとても魅力的な商品だと思います。
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住む上で大切なのは価格？広さ？利便性？いいや、コミュニティこそが大切なんだ。そう考えて住まいを提供するシティサイエンスという会社があります。
住宅新報 2009.4.21号 １４頁より
定期借地権住宅に思い入れが深い宮元篤・シティサイエンス社長は創業当時から、住まいの良質さとは何かを考え続けてきた。（中略）
試行錯誤の末、暫定的にたどりついた結論が「コミュニティ」だ。住まいは人が幸せになるためのものだが、幸せは人と触れ合うところから生まれてｋるという当たり前のことに気がついたという。
確かに、僕たちはみんなどこかで人との触れ合いを求めていると思います。しかしさぁコミュニケーションしよう、と思ってもなかなか二の足を踏んでしまうのもまた人情。
人と人が接するのは結構難しいこと。だからこそ、住宅開発にはさまざまな"仕掛け"が必要になる。（中略）
シティサイエンスが手がけた「ビレッジガルテン」はこれまでに５カ所。ドイツの「クラインガルテン」がモデルとなっている。緑豊かなコモンスペースがあり、そこで住民同士がさまざまな交流（イベント）を家族ぐるみで行う。
「最初のころはコモンスペースがあっても、よその家の前でウロウロしていたら悪いのではないかと思ってしまうのか、せっかくの共用庭なのに誰の姿もみられなかった」という。
そこでＮＰＯをつくり、バーベキュー大会など住民同士の交流を支援したら大成功を収めた。その後は住民たち自らいろいろなアイデアを出すようになった。
やはりみなさん、触れ合いのきっかけを探しているんですね。場所を用意してちょっとだけ背中を押してあげれば、自然と触れ合いが生まれる。次世代のコミュニティづくりへの模索が住まい提供者から始まっています。
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今後の需要拡大が確実な一方、供給は黎明期で模索段階の事業者が多いシニア事業。特に高齢者専用賃貸住宅（高専賃）は興味があっても、つくる側がなかなかイメージがわかない。そんななか、大手デベロッパーの東京建物が高専賃をシリーズでつくっていくそうです。
週刊住宅 2009.4.20号 ６頁より
東京建物が高齢者向けの賃貸マンションの開発に本格参入した。「グレイプス」ブランドで東京中心に展開を始める。
初弾事業の「グレイプス浅草」は今年12月に竣工する予定。14階建て総戸数９９戸の規模は、高専賃として都内最大級になる見込みだ。間取りは１ＤＫ～２ＬＤＫで専有面積は３１～６０平方メートル。建物には４店舗が入り、クリニックや調剤薬局などを誘致する方向で調整している。施設運営は、大手訪問介護事業者でショートステイなどを手がけているやさしい手（東京都目黒区）が担う。
「グレイプス浅草」完成予想図
やはり高齢者が住むとなれば、病院などが併設されていてほしいし、介護のプロが運営している方が安心。そうなってくるとグレイプスシリーズのように必然的に大規模なものが今後も集中していきそうです。また高専賃の運営を専門に手がける業者も増えてきそうです。
なかなか個人オーナーの方が同じような規模の開発をするのは難しいでしょうが、ロードサイド以外でまとまった土地を持っている方は、高専賃事業者に土地を貸す、ということも考えられそうです。長期安定経営はしやすそうな分野です。
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今やおなじみとなった感もある戸建賃貸住宅。「１棟あたり１０００万円以下、家賃は月額１０万円で利回り１０％以上！」はもう耳にタコができるほどよく聞く話。もうすでに戸建賃貸同士での競合の兆しが見えています。償却が早い木造住宅、１０年後のイメージはしっかりできていますか？１０年後もしっかりと残る価値はありますか？そんな価値を提案する時代、「健康」をテーマになんと“炭”をフィーチャーした戸建賃貸住宅があるそうな。
全国賃貸住宅新聞 2009.4.20号 １７頁より
天井部分に独自の調湿木炭を使用することで健康住宅の提案を行う花田工務店（愛知県豊橋市）は、健康戸建賃貸住宅「ＳＩＭＩＣａ（スミカ）」の販売を１年半前から開始。（中略）産学官共同研究により作られた調湿木炭「炭八」を天井に敷き詰めることで湿度を調整し、カビ・ダニの発生を抑制、またシックハウス症候群の原因となるホルムアルデヒドも吸着することから、アレルギー原因物質の減少も期待できるという。
炭、って確かに空気が浄化されそうですね。前に健康志向の賃貸住宅を紹介しましたけども、大きな装置を使うわけではないこちらの賃貸住宅ならメンテナンスコストもかからなさそうですね。
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畑付き戸建賃貸住宅
健康志向の賃貸住宅で差別化
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定期借家契約の普及がなかなか進まないようです。しかし大家と店子の権利関係バランスが悪い旧借家法上の契約よりも定期借家契約のメリットは数多いはず。そう考えて率先して定期借家契約へと切り替えを進める大家さんもいます。
全国賃貸住宅新聞 2009.4.20号 ４頁より
杉並区に１棟２２戸のマンション「MAY FLOWER MANSION」を所有する徳永孝オーナー（５７）は今年１月、全２２戸中２１戸の契約を普通借家契約から定期借家契約に切り替えた。（中略）
家主仲間からは、景気悪化の影響から滞納を繰り返すなど生活マナーの悪い入居者が増えていると聞いた。リプラス倒産の余波で、滞納保証会社の審査を通らない人も出てきているという。経営環境は著しく悪化してきた。「優良入居者だけを長期にわたって確保する方法はないか」調べた結果たどり着いたのが、定期借家契約だった。
不況の影響もあって、不動産賃貸のリスクも大きくなってきた。いざとなったら入居者様に出て行ってもらうことも考えないといけない。それは普通借家法の契約では不可能。だから定期借家契約にすれば、リスクを軽減できる、というわけですね。
すごいのは、徳永さん、自分で勉強して、自分でやってしまった。
セミナー等に参加して勉強し、定期借家推進協議会が発行している『これで使える定期借家住宅のスマート活用術』を参考にするなどして自力で契約条項を練った。禁止項目には滞納、ゴミだし、騒音など２７つの禁止項目を設定。これが守れなければ再契約はしない構えだ。
実は定期借家契約、やったことのない仲介業者さんも多いんですよね。それでわからないから尻込みされる。それなら自分でやってしまえ！というわけです。すさまじいバイタリティ。
しかし、入居者様にはどうしても嫌がられるんではないでしょうか。契約を結びなおすのはストレスだし、契約期間がすぎたらで出て行かなくてはいけないような意味で捉えられてしまうかも知れないし。
一般的に、定期借家契約は入居者に不利な契約だと思われているが、不良入居者とは再契約しないので建物を良い状態で維持することができることを強調することで理解を得た。
トラブルを起こす人の入居を防ぐことができる、という入居者様側から見たメリットをきちんと伝えられるかが肝ですね。
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狭小地などの有効利用としてトランクルームを考えている方も多いんではないでしょうか。気になるのはどれぐらいのニーズがあるかですよね。
週刊住宅 2009.4.13号 ４頁より
（トランクルームの専業者であるライゼの）
鈴木克典・営業部課長は、「間口５メートルで奥行きが４メートルのような土地でも活用できる。借家権がかからず、駐車場経営と同じ資産活用方法」だと自社のビジネスモデルを話す。ほぼ個人が利用し、ゴルフバックやスキーの板、車のスノータイヤ、旅行かばん、段飾りのお雛様、書籍置き場などとして使っている。なかには防災品や非常食を保管する人も。
記事では他にも、海外転勤などでの長期保管サービスなどもトランクルームに対するニーズとしてあげられています。家を広くしようとすると家賃も高くなるし、掃除などの管理も大変になる。それなら預けられるものは預けてしまおう、という利用者心理も納得できます。
ちなみに、ライゼのホームページを見ると、整理の達人、近藤典子さんとコラボレートしてトランクルームの活用法を提案していたりします。事業者目線でなく利用者目線になってみると、トランクルームの可能性が見えてくると思いますので、ぜひご一読ください。
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都心を中心に注目を浴びる家具付き賃貸住宅。家具付きで審査も簡単、すぐに住めて、すぐに住み替え、という利用方法が今までのイメージ。しかし、そういったマンションに付きものの不安に対処し、新たな打ち出し方をするものが登場、成功を収めているようです。
住宅新報 2009.4.14号 １０頁より
東京・恵比寿、中央湊、飯田橋で東急リロケーションが展開する家具付き賃貸マンション「セットアップレジデンス」シリーズ。従来のマンスリー賃貸との違いを明確に打ち出し、利用者層の裾野を広げている。
入居審査が不要であるなど、手軽に生活を開始できる点がマンスリー賃貸の大きな魅力だ。その反面、「隣に誰が住んでいるのかわからない」といった不安が入居者に生じやすいリスクも併せ持つ。
そこで同シリーズでは、すべて１棟管理体制としたほか管理スタッフも常駐とするなど、セキュリティー面を強化した。行き届いた管理体制は特に女性顧客のニーズと合致。一般に女性の利用率が低いとされる家具付き賃貸市場だが、同シリーズでは入居者の４割強を女性が占めている。
今までのイメージでは、家具付き賃貸は「簡単だけど不安」というものでしたが、そこに管理を充実させることで、「便利で安心」というようなイメージの転換をはかっているようです。そもそも都心でないと難しいでしょうけども、オフィスの空室率が上昇している昨今、オフィスからの用途転換ニーズが高まっていきそうですね。
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安定的な賃貸の代名詞、法人貸しの需要が激減。法人頼みの物件は非常に苦戦しているようです。
全国賃貸住宅新聞 2009.3.30号 １頁より
繁忙期の主役、法人・学生需要の影すら踏めないのが、今年の繁忙期だ。（中略）
東横線沿線の菊名駅周辺で約５００戸の管理を手がける協和ホーム（神奈川県横浜市）は今年繁忙期の法人契約の成約件数が激減しているという。今年は何より退去分を埋める新規入居を取れない。法人契約による入居が昨年までは１００戸あったが、今年３分の１まで減少した。その理由を「企業の人事異動の減少によるもの」と吉原敦社長はみる。（中略）
学生需要も今年に入って激減した。自宅から学校へと通ったり、地元大学へ入学するなどして、一人暮らしを敬遠する学生が増加しているのが原因だ。
厳しさを感じる声がいたるところから聞こえてきます。住み替えが少なくなるから仲介手数料が減ってしまう。仲介業者さんと大家さんは一蓮托生ですから、仲介手数料を大家が負担するなどして痛みを分散しているケースもあるようです。
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積水ハウスが環境配慮型の戸建住宅を商品化したそうです。賃貸戸建としても売り出し中で、埼玉県上尾市ですでに賃貸住宅７戸が完成したとのこと。この物件の目玉は太陽光発電と「５本の樹」。その内実やいかに？
住宅新報 2009.3.31号 ３頁より
積水ハウスの環境配慮型賃貸住宅が埼玉県上尾市に完成した。オール電化仕様で、戸別売電を可能にした太陽光発電システムを搭載した。同社は、戸建・賃貸ともに、環境配慮型住宅を「グリーンファースト」と称して展開していく。（中略）
太陽光発電システム（９．６４ｋＷ）で発電した電気を各住戸に分配し、住戸ごとに利用できるため、入居者にとっては光熱費が軽減でき、昼間の余った電気を売電することも可能となる。総戸数７戸のうち、５世帯ブンを戸別売電対応とした。１戸あたり月額９０００円から１万円程度のランニングメリットが出るという。（中略）
外構には、同社の環境への取り組みの一つである「５本の樹」計画を取り入れ、その地域に調和したソヨゴやヤマボウシといった樹木を植えた。 
家賃は７万４０００円～１０万８０００円で、相場に比べて７０００～８０００円ほど高い設定という。竣工までに４戸の入居が決まった。
ソーラーシステムの導入費がわからないですが、１戸あたり３００万円とすれば年間１１万円のランニングメリットとして回収まで２７年ほど、メンテナンス費用や発電効率の悪化を考えると３０年以上かかる見通しですかね。今後は持ち家に対して出されている自治体からの補助が賃貸住宅にも適用される可能性があるので、それに期待ですね。
個人的には「５本の樹」の方が気になります。緑に囲まれた生活はきっとゆとりあるものになると思いますが、ただ植樹するだけでなく、その土地の気候と風土にあった５本の樹を植える、というコンセプト。今度、積水ハウスの方に詳しくうかがってみます。
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戸建賃貸が熱い、ということはもう皆さんご存知でしょう。しかし、熱くなれば供給も多くなるのは当然。似たものが多くなれば差別化が必要になるのも当然。
今日ご紹介するのは、なんと畑付き戸建賃貸住宅。エコに対する意識の高まりとともに土に触れることが見直されている今日この頃。畑付きの賃貸はどれほどの求心力があるのか？
全国賃貸住宅新聞 2009.3.23号 ５頁より
注文住宅やアパート、高齢者専用賃貸住宅の建築事業などを手がけるアイムホームは３月１５日、兵庫県宝塚市内で畑付き戸建賃貸住宅の完成見学会を開催した。（中略）建築された４個はそれぞれの南側に１．５坪ほどの入居者専用の畑を用意、農業意欲の高い客層の取り込みを図っている。畑の管理は貸し農園の運営などをてがけるマイファームが行う。（中略）「昨今、貸し畑やレンタルファームが多いな注目を集めています。各地で続々とオープンが相次いでおり、申し込みも殺到しているそうです。そうした農業意欲の高まりを賃貸住宅にも利用できないかと思い、今回の企画を考えました」（佐々木伸二社長）
お子さんと庭いじりする３０～４０代ファミリー世帯だけでなく、５０後半～６０代のセミリタイア組なんかも見込めそうですね。
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先ほどの記事では、電力の一括購入で電気代を削減する、という話を紹介しました。そんな大掛かりなものではなく、今度はＬＥＤライトを導入して共用部分の電気代を削減しようというお話です。ＬＥＤライトはご存知の通り寿命が長い、電気代が少ない。維持コストが相当下がります。一方で値段はすごく高い。導入コストが相当上がります。と、感覚的にはみなさんご存知の話でしょうけど、実際に数字にしてみるとどんな感じになるんでしょうか？
全国賃貸住宅新聞 2009.3.16号 １１頁 成田の日下部社長へのインタビュー記事より
「他えば白熱球６０型と、同等のＬＥＤライトを比較した場合、前者の１時間当たりの消費電力が３６Ｗなのに対し後者は３．４Ｗと、約１０分の１の消費で済みます。」
「蛍光灯は１万時間の寿命と言われていますがＬＥＤはその４倍、４万時間の寿命です。（中略）１日１０時間使用すると仮定した場合、１０年以上もつ計算になります。」
「初期導入費用は従来品に比べると高くつきます。４０型蛍光灯が５００円なのに対し同型のＬＥＤライトは１本１万５０００円程度かかります。」
「たとえば白熱球６０型と、同等のＬＥＤライトを比較します。（中略）１００個の電球を１日１０時間１年間使用した場合、白熱球の電気代は３９万４２００円、一方ＬＥＤは３万７２３０円となります。差し引き３５万６９７０円のコスト削減ができます。この削減額によって導入費用は４～５年で償却できます。」
ＬＥＤの導入費は４，５年で回収できる。しかも寿命が長く、買い替え頻度が蛍光灯の４分の１であることを考えると、コストパフォーマンスは断然に高いですね。さらに同記事で日下部社長は
- 取替え頻度が少ない → 管理面で有利
- 「エネ革税制」という税制面での優遇
というメリットをあげています。大家にも環境にもやさしいＬＥＤライト、今後の賃貸住宅では当たり前のものになりそうです。
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電力一括購入で管理費削減
不動産ニュース
電気代削減、と言えばオール電化なんかが思い浮かびます。しかし、そういった各家庭単位での電気代削減ではなく、集合住宅ならではのやり方があるそうです。電力を一括購入して各戸に分配する、それで２０～３０％の電気代削減になるそうな！！
全国賃貸住宅新聞 2009.3.16号 １１頁より
電気の一括購入により、電気料金を従来よりも削減する手法を提案しているエクセルイブ。（中略）従来の電気の使用契約は、住戸ごとに電力会社との間で行われていた。（中略）今回のサービスは電気質の設備を自前のものにすることで、１棟単位で電力を購入、各戸へはオーナーが電気を分配する仕組みを構築する。これにより従来よりも３５％のコスト削減が図れ、検診や請求書発行、管理費などを差し引いても２０～３０％の収益が残る。（中略）例えばすでに導入している大阪のあるオーナーの物件（２８戸＋３店舗）では、月々８万円、年間にして１００万円の利益が得られているという。同オーナーの場合、利益分は修繕費用として積み立て、経営経費の一部に充てている。
水道ではこういったサービスは昔からありましたね。オーナーが水道代を入居者様に請求する。それが電気でもできるなんて、しかもそんなにコストに差が出るなんて。驚きです。たしかに、各戸で電力会社と契約するなら、月々の基本使用料だけでもかなりのものになりそうです。差額の使用方法は完全にオーナー任せらしいので、うまく入居者様へ還元させられるようにすれば、入居募集でも威力を発揮しそうですね。１棟の規模が大きければ大きいほどメリットも多くなるそうです。僕個人としても気になるので、一度問い合わせてみます。
不動産ニュース
大家のみなさん、日曜大工はお得意ですか？物件の退去修繕や日々の管理で、なるべく業者に任せずに自分でやってしまおう、という方がたくさんいます。理由は大きく２つ。
- コストが安く済む（およそ８割減、ということも）
- 細かいところにまで目が行き届き、それが次の入居につながる
特に２つ目は、物件への思い入れが強くなり、入居者様へもそれが伝わる、という好循環を生むと言われています。
いいことずくめのＤＩＹ維持管理、本当にマイナスはないのでしょうか？あえて異を唱える意見を見てみましょう。
全国賃貸住宅新聞 2009.3.16号 ２頁より
山田康介オーナーは、ＤＩＹに懐疑的だ。年平均７，８件の原状回復工事をリフォーム会社に委託している。「素人の横好きで下手に部屋をいじり、賃貸住宅の商品価値を下げるリスクが大きすぎ」るのが理由だ。
「以前、オーナー仲間が自ら外壁塗装をしたアパートを見たがペンキの塗装にムラがあり、決して見栄えのいいものではありませんでした。あれでは、一ヶ月数万円の家賃を払う入居者に申し訳が立ちません。いくらコストが安くても、外見・防水面で改善が見られなければ、『安かろう悪かろう』で終わってしまう」。
確かに家賃が高くなればなるほど、細かいところも気になります。ＤＩＹで成功している例を見ても、家賃月額３，４万円台の物件が目立つように思います。特に見た目に関する部分は、ある程度以上の家賃帯ならプロに任せるべきかもしれません。
それでは、ＤＩＹの方がメリットがあるのはどういう部分でしょう？その見極めが大家としての経験によるものだと思います。トイレの水漏れなどはある程度の技術さえあれば自分でも出来るし、頻度も高いので自分でできるとメリットが大きそうです。同新聞の記事では修理費が１０分の１で済んだ、という声が聞かれています。
不動産ニュース
今後の日本は少なくとも２０年は若い人が減り、高齢者が増える。それは間違いのないことです。賃貸不動産も若い人向けだけではなく高齢者に焦点をあてたものも増やしていかなくてはいけない、多くの大家さんすでにもう動き始めていることでしょう。
私どもが所有する土地にもつい先日、とある大手の企業様から老人ホーム建設の提案がありました。条件はすごくいい。幹線道路から１本入っているのに、幹線道路沿いなみの賃料、しかも長期契約です。もちろん名前は知っている企業様ですし、名古屋でもすでに広く事業を展開している。しかし、福祉事業には全く疎い私としては、どうもイメージがわかない。素晴らしい事業をされているのかどうか、長く地域に愛される施設になるのかどうか、判断がつかないわけです。
そんななかで一つの判断材料になるかも知れないものを見つけました。老人ホーム口コミサイトです。
高齢者住宅新聞 2009.3.15号 １頁より
ＳＥＯ支援やリスティング広告などを手がけるサンフィニティーでは、老人ホームの口コミ比較サイト「有料老人ホームＭナビ」を立ち上げる。
同社は「Ｍナビ」ブランドで、歯医者やエステサロン、探偵社など、さまざまな分野での口コミ比較サイトを運営している。「これまでのＭサイトで主婦層のユーザーの囲い込みが出来ていることを受けて、主婦層が興味が強いと思われる有料老人ホームの情報を扱うサイトを開設することにしました。」
口コミサイトはとにかく、ユーザーからの投稿が集まるかどうかで情報の価値が決まります。サービスが始まったところということで、まだあまり投稿は集まっていないようです。しかしすでに実績あるところのサービスなので、期待が持てますね。
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賃貸住宅もコンセプトによる差別化が重要。そんなこともう皆さんはご存知ですよね。じゃあ、どうやって差別化をしていこう、とそれぞれの大家さんが思案していることでしょう。週間住宅誌でそういった特集が組まれていました。記事にはペット共生、バイク対応などが挙げられていましたが、正直なところ目新しさを感じられない、という気もします。
そんな中で興味深く思えたのが「健康志向」の物件。清涼飲料などは健康に配慮していないと売れない時代。しかし住宅は健康志向でいくなら自分で建てるしかないなぁ、とお思いのあなた、賃貸にもありますよ！
週間住宅 2009.3.16号 12頁より
ＬＯＬＡが開発した「LOLA air Mansion」は、日本では約２５００万人が患っているという花粉症の症状緩和に特化した「花粉症対策マンション」。花粉を吹き飛ばし室内への持込を防ぐエアシャワーを玄関口に設置し、室内には強力な集塵機能を持つ電子式エアクリーナーと酸素クラスター発生装置を搭載。電子の力で花粉からバクテリア、ウイルス、タバコの煙に至るまで有害物質を分解・除去し、室内の空気を徹底的に清浄するという、文字通りの「健康住宅」だ。花粉症に加え、シックハウス症候群、アレルギー体質など諸症状を出にくくするもので、今後オーナーへの提案を進めていくという。
不動産ニュース
ゲストハウスをご存知ですか？
大まかに言えば、キッチンなどを共有しつつ専用の個室を設ける、というもの。ルームシェアの用に家族向けの物件に共同で住むのではなく、初めから共同で住むために企画されている物件、というわけです。宿泊施設のドミトリーに長期滞在するようなイメージに近いかもしれません。入居者様からすれば通常より安く借りられる、というメリットの他に、コミュニティ的なつながりが生まれることへの期待もあるようです。大家からすれば、駅から遠い賃貸には不利な場所でも高収益を生むかもしれない、という期待を持つことができます。近年急速に需要が進んでいるゲストハウスですが、数が増えれば競合も増える、だから差別化しなくちゃいけない、というのが市場の論理というものです。
住宅新報 2009.3.17号 １頁より
ここ数年でゲストハウス市場は急速に拡大した。ゲストハウス紹介の総合ポータルサイト「ひつじ不動産」を運営するインキュベーション・スクエアの調査によると、０５年末に首都圏で２８９３あったベッド数が０６年は４７９５に拡大。０７年にはさらに増加し６８９１になっている。「今後も間違いなく増えていく」と北川大祐社長は予想する。
ゲストハウスの魅力について「ずばりコミュニティにある」と話すのは、提携会社とともに２つのゲストハウスを運営する三田ハンジングの三田俊彦社長だ。（中略）
北川氏は、「ある特定のコンセプトのもとに集まった入居者同士であれば、コミュニティがさらに良好になり、その物件を求める人が多ければ多いほど賃料も高く設定できる」と話す。（中略）「これまでのゲストハウスはコミュニティという付加価値のもと、スペック的には一般の賃貸物件に追いつけという流れだった。それが最近では、コミュニティ以外でゲストハウスならではの価値を提供しようという動きがある」と話す。（中略）「７対３の割合で女性の利用者が多いという状況を踏まえ、女性に受け入れられるものという原則を外さなければ大丈夫なはず」と話す。ただ、最も重要なことは、提供する側がそのコンセプトに精通していることだとも指摘する。「そうでなければ、本当にそれが好きな人には見向きもされない。中途半端であればあるほど物件の稼動にも悪い影響を及ぼす」。
不動産ニュース
ルームシェア、ハウスシェア専門のサイトが開設されました。古めの物件には特に有効打になりそうです。
「
シェア太郎」
不動産ニュース
またまた新サービスの情報です。
中古家電４点セット（電子レンジ、２ドア冷凍冷蔵庫、１４型テレビ、全自動洗濯機）を月額１２００円でレンタルできるそうです。気軽に家具付きマンションとして売り出せますね。
全国賃貸住宅新聞 2009.3.9号 16頁より
レンティック中部は派遣労働者の住む社宅や寮などを中心に家電をレンタルしていた。（中略）メインプランの「家電4点セット」は、電子レンジと2ドア冷凍冷蔵庫、１４型テレビ、全自動洗濯機。（中略）前述の４点セットを４年間レンタルした場合、月々の費用は１２００円。支払いは一年毎となる。集配は無料。レンタル期間中は商品の保証が付く。
不動産ニュース
おもしろい新サービスがありました。
なんでも、何もない部屋の写真を送ると、ＣＧで家具を設置した写真にして返してくれるそうです。物件紹介にかなり使えますね。
こういう写真が
こんな具合に。良い感じですねぇ。
不動産ニュース
今は１００年に一度の経済危機、特に不動産を取り巻く状況は厳しい。毎日のように聞かされる話です。実際に不動産業者の倒産が毎日ニュースで伝えられます。皆さんの地元業者でもお店をたたまれた方がいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産と一括りにされますが、不動産系の仕事といってもたくさんあります。実際に苦しいのは特定のところでしょうか？それともやはり万遍なく苦しいのでしょうか？色々な見方があるとは思いますが、一つの見方として、苦しいのは大型の融資に頼らざるをえないデベロッパー（分譲マンション・住宅を開発して売る業者）、誰もがどこかに住む以上は不動産の市場全体が縮小したわけではない、という見方があります。
それでは私や皆さんが最も密接に関わっている賃貸不動産の市況はどうなんでしょうか？実は市場が拡大している、という記事が週刊住宅に出ていました。
週刊住宅 2009.2.23号 1面より
賃貸住宅市場が拡大している。世界的金融不安の影響から、安定的な収入確保策として賃貸住宅経営を考える資産家の増加や単身世帯の増加による需要拡大などが背景だ。（中略）不動産市場は一段と厳しさを増しているが、賃貸住宅市場は着実に拡大路線に乗ってきたようだ。
不動産ニュース
最新の床暖房事情 ―コスト編 で、床暖房のコストについての
全国賃貸新聞の記事をまとめました。今度は同じ記事から、各社が出している最新の商品を紹介します。
全国賃貸住宅新聞 2009.2.16号 22-23面より
住宅建材の製造・施工工事などを手がけるニイダ（本社広島県安芸高田市）は、遠赤外線を放射する面状ヒーター床暖房「フレクセル」を販売している。
同商品は遠赤外線の放射熱で直接人体を暖めることができる。床面温度を必要以上に上げることなく、低温やけどの心配がないのが特徴的だ。（中略）また使用木材には温度の上下によって発生する建材の負担も軽減でき、無垢など多種の床材に対応可能だ。
不動産ニュース
入居者様に長く喜んで使ってもらいたい、物件の差別化を図りたい。そう考えて頭に浮かぶのが床暖房。床暖房で冬でもポカポカ。ハイハイの赤ちゃんと家事一休み中のお母さんがリビングのフローリングに座ってくつろいでいるイメージは幸せそのものです。
しかし、大家としては初期コスト、維持コスト、ととにもかくにもコストが気になる。コストを超えるメリットは見出せるのか？なかなか導入に踏み切るには勇気がいります。とは言え床暖房の認知度も上がり、導入事例が蓄積されてきたのもまた事実。最新の床暖房事情はどうなっているんでしょう？
まずはコスト面を初期コスト、維持コストの面から見てみたいと思います。
全国賃貸住宅新聞 2009.2.16号 22-23面より
床暖房は大きく分けると２種類ある。床材の下に設置した発熱体に通電し過熱する電気ヒーター式と、熱源機で作った温水を床下に循環させて過熱する温水循環式だ。（中略）
電気ヒーター式は設置が容易で、イニシャルコストの安い商品が多い。比べて温水循環式は、屋外に設置するヒートポンプやボイラーなどの熱源設備に費用がかかる。（中略）床暖房か同時の電力で見た場合、深夜電力を使用して温水を作りだめする温水循環式は、電気ヒーター式に比べ割安。
不動産ニュース
なんと、個人で建材を仕入れることができるHPサービスがあるそうです。しかも定価の最大６割引きで購入可能、だと言うから更に驚きです。
住設・建材百貨店
全国賃貸住宅新聞 2008.12.15号３頁より
キッチン・トイレなど水周りの設備・建材が定価から最大６割引で購入できるサイト「住設・建材百貨店」が注目を集めている。４年前のサービス以来着実に成長を続け、現在は月の売り上げが５０００万円を超える。運営会社のリブウェルは中間業者を介さず流通を簡素化することで、通常の工務店やリフォーム業者を経由する取引と比べ平均２～３割引で手に入るという。
